住宅限购中介改推公寓事实并没有说的那么好

新闻来源：今晚网

本月起，本市执行楼市限购限贷新政，市场各方反应强烈。清明小长假期间，记者走访市场了解到，不受限购限贷政策影响的公寓产品被视为目前的热门产品。那么公寓产品真的迎来“春天”了吗？业内人士提示消费者注意规避购买风险。

住宅限购中介改推公寓

楼市新政执行后，本市多家房产中介人员异常忙碌。连日来，街头巷尾到处是他们不遗余力、四处揽客的身影。昨天在海光寺地铁站附近，记者见到好几组中介人员将房源推荐牌立在路边，一边介绍热门房源，一边发放名片。攀谈中，记者得知，他们的门店并不在附近，而是特意乘地铁过来的。中介小陈告诉记者，近期“生意有点难做”，以前的一些打算买房的客户被“限购”了，还有的打算买第二套住房凑不足新提高的六成首付，但很多房主还是心气儿挺高，一直“扛着价”。

记者走访地铁一号线沿线附近的多家房产中介看到，假期很多中介门店明显人气不足，甚至门可罗雀。其中最新的亮点就是很多经纪人把公寓产品当成了促销香饽饽。因为公寓产品属于非住宅产品，不受此次新政影响。而以往公寓产品只是被当成重点租赁的房源。如今，一些经纪人向消费者建议：市区的很多精装修公寓值得投资购买，其租金水平在走高，买套保值增值的公寓留着挺好，有的房源还能“商改住”，等同于“学区房待遇”。

事实真的如此吗？

公寓并没有说的那么好

据专业人士透露，近年来公寓产品价格走势远远赶不上住宅，不仅包含商水商电、商用供暖费等多项较高的居住成本，还有高昂的转让成本。消费者在二手房市场转让公寓时要按商用房标准缴纳增值税。商用房的增值税实行超率累进税率，卖房款扣除当年买房款的增值部分，按一定比例缴纳税费。增值部分金额越高的，缴纳税率也越高。增值额多的，税率可高达30%以上。简单地说就是你的房产增值越多，缴税也越多，投资收益大多成为税款。此外，记者了解到，本市多家银行可以发放40年、50年产权的市区好地段的商业用房一手房贷款业务，首付款为50%，利率上浮10%甚至更高，贷款期限一般为10年。这样算下来，买房人的贷款成本很高。

而市场上一些所谓“商改住”的说法更有炒作概念的嫌疑。据专业人士介绍，本市目前的公寓大致有居住型、混合型、酒店型和城市型等。公寓和住宅的最根本差别源于土地性质的不同。本市已经取消了公寓用地类型，公寓的产权性质一般来自土地性质。如果有的居住型公寓的土地是住宅用地，其产权属性就是住宅。而一些公寓的土地是商业用地，其产权就很难改变为住宅。毕竟办理房屋产权手续时，本市规划部门和房管部门的衔接是统一的，产权部门无法更改土地性质。据了解，近些年，本市有一些开发商将部分商业写字楼建成商住两用的“酒店式公寓”产品进行销售。但是酒店式公寓改成住宅的难度是非常大的。消费者一定要保持冷静，不要盲从。

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