楼市：财富效应还是财富幻觉？

国家统计局数据显示，2016年8月全国70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价钱环比上涨的城市分别有64个和57个，分别比上月增加13个和6个，热点楼市持续升温并向非热点楼市分散。同时，2016年前7个月全国新增个人房贷2.8万亿元，约为2009年全年新增额的2倍；8月份又新增住户中长久贷款5286亿元，家庭加杠杆热情空前。理论上分析，财富效应将带动家庭消费需求扩大，但如今高位加杠杆所构成的房奴效应克制消费需求释放，致使住宅名义价值增长态势与家庭消费意愿构成背叛，值得高度关注。

本轮楼市短时间内急剧升温，房价积累涨幅庞大。2016年8月终，厦门新建商品住宅价钱同比上涨44.3%领涨全国70个大中城市，其他热点城市房价涨幅也均在20%以上。但住宅不动产名义价值的急剧上升并未出现财富效应，社会消费市场运转整体安稳。2016年前8月，全国社会消费品零售总额同比增长10.3%，与上年同期持平。在消费大类中，除与房屋购置直接有关的家具及房屋装修消费超出平均增速外，与改良家庭生活品质的服装鞋帽、针纺织品，家用电器和音像器材等消费均低于平均增速。2016年前8月，北京和上海的社会消费品零售总额分别增长4.3%和7.9%，较上年同期分别降低1.7个和0.1个百分点。这些情形表示，热点城市拥有住宅不动产的“被富豪”普通家庭，其消费意愿并未出现可连续性积极变化。

而如今家庭在房价高位加杠杆热情空前，债务累赘加重。数据显示，截至2016年8月终，全国住户人民币中长久贷款同比增长28.19%，增速连续上升；较人民币各项贷款、非金融企业和机关团队贷款增速分别凌驾15.22个和17.74个百分点，家庭加杠杆动力非常充分。同时，全国住户人民币存款同比增长9.23%，较人民币各项存款和非金融企业存款增速分别低2.02个和8.96个百分点，家庭可安排货币财富相比较缩水。从住户持币刻日构造看，2016年8月终全国住户活期存款同比增长15.85%，凌驾按期存款增速10.23个百分点，存款活化在必定水平上体现出家庭加配住宅不动产的强烈意愿。不管是土地一级市场还是住宅市场，“买到就是赚”的熟悉，致使上海离婚买房人士激增，北京甚至出现“抢房”一幕。应当看到，货币与住宅不动产均为财富储藏的不一样方式。但对消费而言，货币财富直接体现为家庭购置力，住宅不动产需求变现并转化为货币财富才能够用于各类消费，所以家庭货币财富相比较缩水必定克制消费需求释放。房价大幅上涨尽管能够带来财富增长幻觉，但加杠杆家庭因债务累赘过重反而需求“缩衣节食”，未加杠杆家庭则多属充裕群体，自己消费增长潜力有限。

从根本上说，房价上涨是货币财富向住宅不动产转化的过程。房价上涨所构成的名义财富增值，也即财富效应存在软弱性；若过度背叛实体经济基础，最后将沦为一场财富幻觉。但家庭在房价高位加杠杆所构成的债务累赘，要遭到法律强迫力的束缚，风险与义务却不能够随便马虎躲避，消费挤出效应明显。所以，要高度关注房价大幅上涨对消费需求的克制造用。（陈涛）

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