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房贷的真相:要么贵,要么等!

来源:南华财经    发布时间:2017-06-06 17:14

因为两家银行近日上浮了二套房利率被媒体逮个正着的缘故,今天又有好多朋友跑到我这里来问房贷内幕。好吧,愉见财经,今晚继续说大实话。

第一句大实话,房贷上浮有什么稀奇呀,比这个更值得大惊小怪的,是有的银行其实内部已经按照利率价格、而不是先来后到的大原则,给房贷发放进行排序了。

换句话说,要么贵、要么等。如果你还坚持过去的基准、甚至基准下浮拿贷款,我都不敢保证你今年内还拿得到款呢。所以,就算银行跟你说可以不上浮,如果急着买房产,不如自己主动捅一刀,要求多上浮一点吧。

第二句大实话,“愉见财经”去打探了,那传闻是真的。俩股份制银行,最近,至少是上海分行这头,首套房按揭贷款底线已经抬高到基准1.1倍了。不过,这还是没什么稀奇的。还有一家股份制银行,就是传闻首套1.2倍的那家,拜托我问了俩支行,人家不是1.2倍的事情,而是根本就告诉你别来申请、基本停滞了好嘛。

第三句大实话,风向变了。相比去年此时:

第一,楼市调控宏观导向变了。这是银行制定房贷政策、进行信贷结构调整、划拨大盘子额度时候的第一指挥棒啊!

第二,银监看管的严厉程度变了。各地监管对辖内各家行房贷规模“看得紧”,这种紧,可以细到每个月的增量和余额。

第三,市场流动性环境变了。

去年还叫“资产荒”,银行愁的是好贷款企业难找、零售业务里小微贷款之类的,不良率节节高。当时,个人房贷一度被银行当做策略性投靠,所谓“经济下行周期靠零售,零售靠房贷”。

今年就变成“资金荒”(为了公号安全,必须要申明,这种说法只是市场戏称,并不准确,准确说法是市场资金利率有所上行)。加上MPA大考降至,有些银行压降表内控规模都来不及,这不在宏观风向上、创利情况又不佳的房贷,自然就靠边站了。

第四句大实话,银行态度变了、内部机制全变了;银行要赚钱,房贷从去年的“薄利多销”策略,变成了今年的“量少价高”。

去年“愉见财经”从银行(某股份制,总行零售部)那里套话出来,他们的机制还是:年头专门要求了大约20%的房贷增速;调低风险内评法里的房贷计提;在FTP计算中给房贷以优惠计价。这些做法,就是总行给分行支吃蛋糕,各种优惠加起来,各个分行放房贷定价83折就能保本,基层行嘛,要靠业绩来提奖金提费用,分行长支行长还等晋升呢,因此大家都有动力做大房贷。

今年的情况是,房贷类似的内部优惠政策均已取消,这还不算,规模还给你管好了来,部分银行还数次调高了FTP计价。要再按原来的价格放贷,下头不干了,不划算了。

上面大家看到的银行开始上浮利率,就是一个侧面。当然整体来看,也不是每家银行都上浮的,也有“良心银行”(猜猜哪家?也是股份制),到现在首套房最低都可以基准下浮。但人家策略也一样是调整过的:“放一笔95折、必须配一笔1.1倍”,以保持总体房贷盘子的利率调节到基准上浮,而且“放贷先后按利率高低排序”。

银行的这种变化,其实大家翻翻他们财报里的用词就知道。曾出现在上市银行2016年半年报中对房贷上升较快的解读用词,那个巧妙啊,比如“配合去库存进程”、“符合政策导向”等,到了年报里已经所剩无几。大家到今年半年报的时候再去看看。呵呵。

第五句大实话,银行又不是慈善机构,不做义务劳动的,放房贷真的是“蚊子腿”,现在负债成本再一高企,根本吃不到什么肉了。

他们头顶一道政策风向紧箍咒、一道流动性管理紧箍咒、还有一道维持息差紧箍咒呢。

我算给你看看:

现在银行的部分成本偏高的负债,年利率4%一点不稀奇吧?(6月6日1年期SHIBOR报价4.3922%、银行理财都快打到5%了、最近几家银行发行个人大额存单年利率都快4%了)。

好,假设取4%来计算(当然这不代表整体负债成本,整体的肯定低于这个)。4%这还不是银行的放贷成本,因另需计入20%左右的存款准备金,由此实际成本是“4%÷0.8=5%”。

对比银行放房贷,中长期贷款基准利率4.9%。你让他还怎么有积极性?

第六句大实话,除了上头说的“房贷已乃稀缺资源,价高者先得”外,还有两个插队捷径。

一是,一家银行的“高净值客户”,可以更快获得贷款,那是因为人家通常在理财啊、贵金属啊等等方面对银行综合贡献度较高,房贷最鸡肋的时候,就被银行视为齐全一下产品线用的,就是配合起来服务好优质客户用用;

二是,对于一手房按揭贷款,若楼盘开发房企也是同一家银行的对公贷款客户,则房贷发放也可能“插队”,因为这对银行整体盘子而言,意味着“回款”。

房贷的真相:要么贵,要么等!
责任编辑:安远