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短短几年却恍如隔世的地产发展史

来源:南华财经    发布时间:2017-06-06 05:49   阅读量:8423   
短短几年却恍如隔世的地产发展史

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短短几年却恍如隔世的地产发展史

文 / 卢俊

我觉得可能时间是最有趣的,总是用各种方式来和人对抗,在时间面前,我们抵抗不了衰老,我们改变不了家庭成员的变化,我们面对推动周遭的变化更是力不从心。

我很喜欢一句话:我们总是高估一年的变化,低估五年的变化。

但是我们再把时间拉长,拉长到14年呢?

今天和大家分享一个有趣的维度,14年,放在我们最熟悉的行业里:房地产。

没错,14年前,房地产才算是刚刚成为了一个行业,成为我们认为改变过中国经济和百姓的这么一个行业。

上周,我见了一个地产大哥张瑜,18年前他刚入行,就做了房地产,所以他和这个行业一起在成长和老去。

聊了大概一个小时,他是这么和我说的。

为什么我们把时间定义在2004年?

因为在2004年之前,土地还没有正常流通,那时候依然可以盖房子,却没有资格谈得上是一个行业。

短短几年却恍如隔世的地产发展史

“8.31”大限之前,土地出让混乱,争斗无处不在,企业拿地无论公开还是私下,都是靠关系,国企依赖近亲,民企依赖打点,住建部成为重灾区。

土地出让很混乱,但是这样的混乱对于所有人都是公平的,但是大家也都照单接受。那时候很多的开发商都是第一次做这个行业,对自己的企业和当下的项目都怀揣着希望,所以从2005年陆续入市的产品都在比拼匠心比拼品质。

而这个时候的开发商也有一个异类,那时候的万科秉持一个原则:不行贿。所以那个时候的万科专注城乡结合部,现在看似是有远见,而实质上是因为不行贿的万科只能拿到一些近郊的土地罢了。

当初这个选择并没有引起很多人的关注,每个人选择不同的路,14年前并没有那么多人可以看到那么远的未来。

2004年还有一件有意思的事情。

那一年房地产第一次有了排行榜这个东西,这个东西的出现意味着企业开始做大开始做强,但是,也没想到后来就这么一个榜单会成为不少房企融资的最强武器。

2004年的中国地产十强是这样的:

短短几年却恍如隔世的地产发展史

里面有的到现在还是常客,有的不管怎么样还算眼熟,但有的几乎对我来说就是陌生,当初大家差不多的起点,未来如何我们还真不好说。

值得强调的是,2004年的万科,销售面积163.8万平方米,销售金额达91.6亿元,看上去很普通的数据,但却是跨越式的成长,比2003年增长24.0%和49.2%。

后来,万科提出了千亿计划,而且迈着千亿的脚步踩着万亿一样的节奏,而提出千亿计划的背后,据说是万科深入的研究了一个人:孙宏斌。

2004年的孙宏斌叱咤风云,把联想销售的套路运用到了房地产,从此以后房地产有了一个专有名词:快周转。

万科就是依赖快周转在这个行业里绝尘而起,永远站在这个舞台上。

而其他开发商也不错,因为这一年销售金额的增幅已经一倍于销售面积的增幅了,所有项目都获得它该有的溢价,要规模的有规模,要利润的有利润,房地产真正进入了黄金时代。

唯一有点遗憾的是,2004年之后,孙宏斌带着他的顺驰,消失在这个产业链里。房地产快周转的创造者,只是因为第一个吃螃蟹,就没有享受到这个时代最大的红利。

多少人后来都在复盘顺驰,总会总结他的大败局,而且我们大概率地认为,他应该不会回来。

那个时候,我们对于房子的心态还是很简单。

房子就是用来住的,和大家说投资几乎会被当成骗子。

或许也就是因为这个心态,产品的价值才真正显现,万科的房子就是可以做到比周边贵1000块,这件事现在越来越少,也不知道是大家产品力都跟上了,还是所有人都觉得房子也可以用来投资。

那一年房地产还出现了两个网红,第一个网红是一个人,王志刚先生因为为碧桂园创造了那一句:给你一个五星级的家,从此傲立在房地产传播圈的顶层。

第二个网红是深圳万科的四季花城。

短短几年却恍如隔世的地产发展史

称之为网红并不是销售有多好,而是几乎所有的业内同行都会来参观,当时的门槛几乎被踏破,不少开发商同行感慨:原来项目可以这么做。

那时候的网红,不像如今的朋友圈刷屏,但是在地产人的嘴上可以谈论很久。

而反观那时候的地产人,所有人怀揣着家国天下,胸中充满着傲娇,唯一遗憾的是,那个时候的职业经理人买不起房,当然所有人都认为,房价涨的不会那么凶猛,这里说的所有人,是所有地产人。

我想这可能就是房地产。

这个行业到现在为止发展也不过十几年,行业本质没变,形态没变,而变的最多或许是资本的大举涌入,各种成本结构发生了改变。

大概是这样的:

——以前的房地产没有杠杆,大家手里的钱都差不多,唯一的杠杆是规则,理解不同决定项目程度不同,现在的房企就比较简单,有钱就是王,钱越多撬动的越大。

——那时候的老大万科拿的是城乡结合部,现在的老大碧桂园拿的是三四五六七线城市。

——以前我们定期会学习行业前三的优秀项目,而现在据说碧桂园和恒大的项目十年都不会变。

——那时候我们谈论我们做了什么项目,现在谈论的是我们在排行榜上上升了几名。

——2004年,孙宏斌高调地走了,为行业留下了快周转,现在的孙宏斌高调地回来,依然可以为房地产贡献一个个关于兼并收购的范本。

——那一年,一个好项目可以获得溢价,而现在的溢价,大概是每年上涨的土地成本。

——那一年,十强是荣誉的资本,现在,十强差不多是牛逼的资本,这两个意思差不多,但仔细咀嚼或许还是有点不同。

——那个时候,地产职业经理人还买不起房,百姓却都可以,现在,这两个身份对调了一下。

当一切可以用钱进行对标的时候,一切都会显得很简单,但同样变得很粗暴,用资本来衡量一切的时候,也就变成了——我们眼里只有钱。

这或许是房地产最大的变化,这或许也是房地产没有变的地方。

房地产历史发展像个江湖,刀光剑影,一切都恍如隔世。

为了能够成为下一个十年历史的亲历者,身处在行业里的我们只能施展出浑身的绝技,可以选择更好地拥抱资金,也可以选择傲立这个时代选择匠心,更加可以选择利用金钱壮大自己的职业舞台。

哪个选择最好?我不知道,我甚至说不出哪种对错。

因为就像2004年一样,没人可以知道现在的我们在十年后会怎么样。

唯有把一切交给时间,幸运的是——

十年后的我们大概还没老去

我们还能等得到那天

End

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责任编辑:叶子琪