后中原建业分拆独立上市建业地产轻重并行的发展路径改为重在聚焦

日前，建业地产披露2021年半年度业绩报告报告期内，建业地产销售收入均有不同程度的增长，但毛利率和净利率均有所下降，净负债率大幅上升与此同时，其业绩依赖于其在河南的大本营的情况没有改变

河南省外销售额仅占1.4%

后中原建业分拆独立上市，建业地产轻重并行的发展路径改为重在聚焦。

上半年建业地产重资产签约销售金额310.53亿元，同比增长3.5%，远低于2019年同期的9.2%和2020年同期的8.5%建业地产记录合同销售数据的19个城市中，有18个城市来自河南，省外销售仅海南贡献4.41亿元，占总销售额的1.42%

在建业地产河南大本营，7个城市的销售额均出现下滑，其中核心城市郑州2020年上半年仅贡献57.84亿元，较2020年上半年的90.53亿元下降36%，占总销售额的比重也从2020年上半年的30.16%下降至18.63%。

上半年建业地产共有28个项目开工，新开工面积332.2万平方米，同比下降27%建业地产表示，开工管理是根据客户分布和预期销售情况进行的

土地储备方面，建业地产上半年通过招标，拍卖，股权合作等方式收购土地约236.7万平方米，新增储备建筑面积约663.3万平方米截至2021年6月30日，建业地产土地储备建筑面积约5621万平方米，其中权益建筑面积约4082万平方米，全部位于河南这意味着，除了在建的三个海南项目外，建业地产在省外没有土地储备

虽然重地位于河南，但建业地产在河南的市场份额已从2020年上半年的12%下降至2021年同期的7.3%。

毛利率和净利率继续下降

由于结转面积及平均售价的增加，建业地产2021年上半年营收为203.57亿元，同比增长56.4%，但销售成本由2020年上半年的99.3亿元增长至2021年同期的167.19亿元，增长68.37%。

销售成本的大幅增加，直接导致建业地产的毛利，净利润增幅低于营收增幅业绩公告显示，2021年上半年，建业地产实现毛利36.38亿元，同比增长17.8%，净利润10.25亿元，同比增长30.4%归属于股东的净利润7.29亿元，同比微增0.3%

毛利率也由2020年同期的23.7%下降5.8个百分点至17.9%，净利率为5.0%，较2020年同期的6.0%下降1.0个百分点对此，建业地产在业绩公告中表示，2021年上半年，集团在部分城市采取销售去库存策略，刺激各项目销售，缩小整体销售价格上涨空间此外，2020年疫情期间折价出售的物业项目在此期间陆续交付及结转，最终导致集团毛利率及净利润率下降

事实上，建业地产的毛利率和净利率在经历了2018年的高水平后开始下降2018年至2020年，建业地产毛利率分别为34.44%，26.02%和19.85%，净利润率分别为9.6%，7.9%和4.9%

根据嘉里数据，2019年和2020年典型上市房企毛利率中位数分别为29.1%和24.3%，同期的净利率分别为12.6%和10%。这意味着建业地产的毛利率和净利率处于年内的中下水平

业绩公告显示，建业地产2021年上半年现金及现金等价物余额为108.72亿元，较2020年末的226.19亿元下降51.93%受限制银行存款也较2020年末的67.08亿元减少16.40%，导致净贷款总额大幅增长497.52%至118.13亿元

截至2021年6月30日，建业地产累计抵押资产账面价值约168.39亿元包括总账面价值约人民币112.56亿元的质押限制性银行存款，已完成物业，开发中物业，未来可供开发物业，厂房及设备及合营企业权益，作为本集团获授的一般银行信贷及其他贷款的抵押品此外，其还抵押了总账面价值约55.83亿元的待售房产作为合资贷款的抵押物

截至发稿时，建业地产股价为每股1.87港元，跌幅为3.11%，总市值为55.49亿港元。

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