楼市调控加速行业洗牌倒下的或许不止中小房企

每轮楼市调控，都带来新一轮房地产行业洗牌。楼市调控让一些曾经的大开发商，从行业前10位退出，又让另外一些中斗室企进入了领军企业行列。这一次的楼市调控，也不例外。

但是，谁会退后，谁会向前？其实不只有规模大小那么简单。这一轮楼市洗牌，究竟是哪家欢乐哪家愁？前9月销售好的企业，是不是真的更简单熬过这一轮的调整？那些拿地金额超出了今年前9月销售额的企业，是不是存在杠杆太高的风险？

每轮的楼市生态变革，都产生新事物、新形式。上一轮诞生的电商、首付贷等形式，最后却成为这一轮楼市泡沫的推手。在这一轮更为严厉的调控下，房地产市场能不能够产生真正有意义、有价值的行业新形式呢？

大规模楼市调控以后，常常随着着房地产行业的新一轮洗牌。

2010年4月17日，国务院公布《关于果断遏制部分城市房价过快上涨的告诉》，提出十条举动。《每天经济新闻(博客,微博)》记者梳理有关机构2011年至2015年间公布的上市房企销售排行榜发现，在连续调控之下，房企排名出现大洗牌。

轮转之下，2011~2013年世茂房地产和华润置地从第二梯队出列前10；融创中国自2014年冲入TOP10；“常居二线”的华夏幸福(600340,股吧)2015年也入位十佳，代替了世茂。

第一梯队的沙场已显动乱，况且其后若干层级的竞技场。Wind数据就显示，2005~2011年已有105家（约44.1%）涉房上市企业退出房地产。

行业的推陈出新一直在进行，调控潮的出现，则会如“推进器”普通刺激行业加快洗牌，影响行业发展格式。

标杆房企排位之变

2016年，在这一轮楼市调控潮下，假如仅用分化加重、集中度提高来描写，也许显得太过简单。

记者留意到，在2012年中国房企数目抵达近9万家的峰值以后，已出现“只减不增”的态势。全联房地产商会副会长李辙就猜测，将来10年中国顶多剩下1000家房企。

这意味着全部房地产市场的容量正在被紧缩，这将倒逼房企比赛进入深水区，被洗牌的将不止是中小企业，第一梯队也要面对竞争高压。2014年以来上市房企销售排位变化加快就是印证之一。

数据显示，在今年上半年，中国房企第一梯队中万达集团的销售金额为500.9亿元，同比去年削减109.2亿元，排名也由第6位降为第10位，这是万达近5年来最低排名。

前8月销售金额1794.2亿元的碧桂园则初次进入三甲，此前其最高年度排位在第6位。与其类似的是从TOP20上位第7的华夏幸福，前8月销售金额完成760.2亿元。

万科坐了十多年的“头把交椅”也不再稳定，今年10月11日恒大披露的前9月销售成绩为2013亿元，再次转变了行业老大的位次。

“企业的发展最后由综合实力决定，但在中国的房地产市场，企业对宏观战略的把控显得尤其重要。在去库存的大趋向下，选择民生地产线路的恒大、碧桂园等一类企业，最近几年发展速度惊人。有一些企业出于对趋向的不一样推断，选择了不一样的路，有一些也缘由是战略失误而衰败。”曾任职多家标杆房企的资深人士胡晓波就对《每天经济新闻》记者直言。

宏观逻辑确实对中国房企发展影响至深，因此能够看到，这一轮调控的降临，正在加快第一梯队的身份更迭。

调控加快行业洗牌

10月9日，领土部公布消息称，“十三五”期间，将严厉建设用地总量管控，落实城市开发界限。”这意味着房地产企业将面对更大的本钱压力和更激烈的行业竞争。

建设用地的总量管控极也许成为地价连续上涨的最大触因。据数据显示，截至2015年全国十大城市土地成交均价已上涨七成。高涨的土地本钱则将进一步腐蚀房企的利润率。

尽管随着基准利率的下降，和政府对债券市场发展的推进，企业能加大发行刻日长、利率低的债券下降融资本钱，但北京（楼盘）贝塔询问中心合伙人杜丽虹向《每天经济新闻》记者直言，如今上市公司平均投资回收周期在4.5年。土地本钱占比的上升，请求企业有更多的融资来支持投资回收周期延伸带来的资金压力。如今已有六成上市房企面对再融资问题，假如地租本钱连续上升，回款周期再拉长，会有更多的企业面对再融资问题。

放在房企第一梯队的语境下，即便一些实力房企能够大规模发行公司债，优化表面上的企业债务构造，但不能够免去高杠杆的风险。好比在融创中国的中报里，记者留意到，截至6月30日，企业负债总额1279.57亿元，净负债率达到了约85.1%，而上一期净负债率为75.9%。同策询问数据则显示，融创中国今年1~8月的土地支出已超580亿元，而其上半年销售成绩为560亿元。

据监测，千亿级房企中，上半年绿地、万科的负债率也分别在88.36%、80.6%，保利的负债率也近80%。地产行业的中期财务风险，还在连续上升。

杜丽虹向记者透露，如今约有53%的上市房企投资报答率比债务融资本钱还低，在这类情形下，越应用财务杠杆，股东投资报答率越低。如今房企的投资报答率降到了8.3%。

这意味着，如今的行业格式中，在本钱压力下，即便是更具优势的标杆房企，也必须要进入关于投资报答率、利润率、周转率等各指标的更残暴比赛。

“随着调控和地产的周期调整，在行业产生动乱的时候，即便是千亿规模的大企业也难言轻松，一旦失误便也许跌出主流名单，甚至走向衰败。如今的行情下，房企确实是如履薄冰。”胡晓波就直言。

将来排位取决于当下战略

影响房企长久排位的更重要因素，也许是战略眼光。正如朴直证券(601901,股吧)首席经济学家任泽平所说，“房地产周期短时间看金融，长久看人口。”

《每天经济新闻》记者留意到，10月11日国务院印发《推进1亿非户籍人口在城市落户方案》。任泽平就指出，如今我国城镇化率56.1%，预示着房地产有基本面支持，房地产也还有发展空间。

国庆期间20余城轮替而至的楼市调控，一个显著的特点就是因地制宜、分城施策。针对一线和部分二线城市“过热”的楼市，调控政策从供应端、需求端和营销端进行调整，但基于城镇化和宽松货币政策，这类城市的房地产发展仍获得了充足鼓励；针对部分三四线城市的大批库存，国家通过严控土地批复、差别化调控来打通发展症结。

这预示着，不管看短时间市场还是看政策层面，作为国民经济支柱之一的房地产仍有发展空间。杜丽虹就直言，“这一轮楼市更改有一个特色，一线城市和部分二线城市房价涨幅仍然显著，这是这些城市的投资价值决定的。”

可是，第一梯队房企对“房地产”的立场仿佛已经迥然不一样。

日前，恒大公布宣告称，拟27亿元出售三大快消品业务，专注于房地产主业。万达商业则于2014年主动下调了房地产收入目的至640亿元，假如按以往每年增长10%的比例计算，万达商业下调房地产收入超800亿元。绿地也在最近几年加码“大基建+大金融+大消费”的产业集群，绿地2016年一季度报显示，房地产营业收入同比增长119%，基建和汽车则分别增长了113%、172%，增长态势已超主业。

产业预期的不一样使得标杆房企在房地产行业的发展态势也出现分化，这便影响了今年1~8月各大房企企业房销售金额和销售面积的排名情形。如若减弱在房地产领域的销售目的，一些第一梯队企业更长久的市场排位是不是会受影响？

在房产专家丁祖昱看来，行业新常态下，房企广泛采用房地产+多元化并举的方法，寻求更稳健的发展。转型不确定性高，必定会有部分企业会失败、损失、出局。假如能把房地产和多元产业同步做好，就会有更大的胜算。

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