楼市新变局:房企规模概念弱化行业洗牌加剧

编者案

十一以来，一线城市与核心二线城市相继推出限购、限贷为主的调控政策，这也为近期走向炽热的楼市节拍带来一个休止符。

在频密而严厉的调控之下，降温氛围开始舒展，房企快速对接下来的运营战略进行调整。身在其中的投资客和部分刚需置业者也进入了张望期。而有关部门对房企资金起源的监管趋严，一方面为楼市降温带来助推成效，另外一方面，也为马太效应下的地产公司生计更添一份考验。

变局之下，楼市众生相值得关注。

导读

放缓拿地和扩大脚步、保持资金安全已成为企业的一起选择。关于现有存货，有公司拟试探通过平价跑量的方法，借助如今的市场惯性，尽快完成去化。久远来看，出于稳健和安全考虑，房企将在战略上更加重视多元化布局；另外，资产管理的概念将更为行业所盛行。

一系列房地产调控政策的出台，正促使企业重新思考生计战略问题。

自9月30日夜晚至10月9日的10天里，全国共有21个城市出台楼市调控政策，以限购、限贷为主。这也将今年以来的房地产调控推向一个高潮。至此，房地产调控的力度之大、范围之广，达到近三年来之最。

这类变化不只意味着新一轮政策压缩期的到来，房地产业进入“白银时期”，企业的生计战略问题也更抓紧急地提上日程。

短时间来看，今年以来诞生的多宗高价地项目，将面对其实不晴明的前景；长久来看，陆续提升的拿地本钱、陆续下降的利润率、陆续激烈的市场竞争，也将考验企业的应对能力。与一荣俱荣的“黄金时期”不一样，优越劣汰的森林轨则将更多地体现出来。

“觉醒的隐患”

“不拿高价地，放缓扩大脚步”，这是北京某上市房企为公司定下的短时间运营战略。今年8月，该公司曾着手对政策和市场进行研判，并以为调控政策收紧将是大势所趋，市场也将于来年出现降温。随后的变化证明了这类推断，但比预期来得更早。

之所以做出这类预判，是缘由是厦门、苏州、南京等地均在8月出台今年第二轮收紧政策。“同一个城市持续收紧调控，常常意味着大环境要变了。”上述房企负责人向21世纪经济报道记者表示。

该房企今年曾在苏州获得两宗高价地，所以对市场的风吹草动非常敏感。

华夏地产统计显示，截至10月11日，今年全国共诞生213宗总价超出10亿、溢价率超出100%的地块。依照华夏地产首席分析师张大伟的概念，关于一二线城市来讲，假如将来一年房价不涨超出50%，将来三年房价上涨不超出100%，这些“地王”都将面对庞大的入市难度。

在大大部分业内人士看来，即便依照正常的市场周期，这些高价地就有也许“踩空”，如今的调控则在加大这类危险。

同策机构指出，房地产调控政策出台后，多面对将来12个月或许更长时间的收紧期。从市场体现来看，本轮楼市的触底期应当在2017年下半年——依据正常的房地产开发周期，今年诞生的大批高价地项目，将在此时入市销售。

上海某著名房企有关负责人将这些高价地称作“觉醒的隐患”，“目前看来，假如企业资金富余，也没有什么问题。但从趋向看，市场周期正在下行，调控力度加大，资金监管更加严厉，前景很难预感。”该人士向21世纪经济报道记者表示。

不只如此，因为需求端遭到严重制约，整体销售的下滑恐不可防止，并危及企业的资金起源。国家统计局数据显示，今年1-8月，房地产开发企业到位资金91573亿元。其中，定金及预收款、个人按揭贷款两项共计占比达到44.9%，两者的增速分别达29.7%和52.2%。

该人士表示，放缓拿地和扩大脚步、保持资金安全已成为企业的一起选择。关于现有存货，该公司拟试探通过平价跑量的方法，借助如今的市场惯性，尽快完成去化。

上海易 居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，因为需求构造产生转变，重点布局在长三角的企业受调控影响较大，项目定价和销售战略都需求转变。

同策机构给出了相似建议：依据积年房企销售规律，为冲刺成绩，企业应当在四季度平价跑量，不宜涨价。到来年四季度的市场调整期，则需求“以价换量”。

该机构还指出，房企应做好财务安全工作，特别是对现金流的管理。投资拿地后，要严控开工和销售节拍。同时控制扩大节拍，合理选择城市布局。这些办法都有助于应对马上到来的全球经济周期、货币政策与楼市小周期叠加的楼市“夏季”。

规模概念弱化

在今年销售兴旺、企业利润率有上升迹象的情形下，许多从业者其实不肯意将市场称为“夏季”。但跟随“白银时期”到来，增量市场变小、行业洗牌加重的趋向已确定无疑。

东原地产董事长罗韶颖就曾警示，去年下半年以来，房地产市场升温，给了企业喘气的空间。但千万不要以为危机已过，缘由是房地产业的运转有周期性，这波周期到了高点后必定会下滑，届时市场的洗牌会更加惨烈。

主流概念以为，在经历了超出20年市场化过程后，房地产企业的“马太效应”越发凸显，中小企业追逐大企业的难度也愈来愈大。与此同时，因为新房市场规模萎缩，将来将有大批公司遭受吞并整合，甚至退出该行业，“优越劣汰”的过程亦不可防止。

依据易 居克 而瑞统计，2015年销售排行中，销售额规模越小，企业间差距也愈来愈小。这也说明，房企向上攀爬的脚步愈来愈难，向下滑落的速度则也许很快。

在这类背景下，中斗室企面对的生计压力显得更加严格。依照上述上海房企人士的概念，因为热点城市土地获得难度加大、土地本钱提升，单个项目沉淀的资金规模愈来愈大，一旦热点城市市场大幅降温，有也许出现“一个项目拖垮一个区域公司”的现象，并进而影响到企业的全盘规划。

所以，该人士以为，这类房企的战略将会变得更加谨严，甚至守旧。为分担风险，企业也许会引入协作方，一起开发一些高风险项目（最近几年来的协作开发风潮愈演愈烈，大型房企也不例外）。企业在区域布局中也会更加谨严，扩大脚步将不可防止地放缓。

也即，与以往的“规模为王”不一样，为保障生计，企业也许在规模扩大上做出让步。

关于大型房企来讲，通过量年积累，虽已占领品牌、资本、布局、战略的制高点，但并不是高枕而卧。

依据华夏地产统计，前述213宗高溢价地块中，有40%被19家企业取得，大部分为大型房企。这也意味着，这些企业在取得大批土地资源的同时，也积累了高价地带来的风险。

这类风险也许会拖住部分企业的脚步，使之扩大脚步有所放缓。且在我国房地产发展史上，一线房企落伍的案例其实不鲜见。

华夏地产以为，大型房企仍有持续扩大规模、扩展抢先优势的空间，但从久远战略来看，“规模”的概念正在弱化。其中，万达就将今年的销售目的从1600亿下调至1000亿元。

依照大部分受访者的概念，全部行业将有两点变化。其一，出于稳健和安全考虑，房企将在战略上更加重视多元化布局。除恒大、万达等大型房企实行多元化布局外，如今已有多家小型房企将产业链延长到商业地产、物业管理、股权投资、金融、能源、医疗等领域。

其二，不一样于传统房地产开发，资产管理的概念将更为盛行。在轻资产战略下，REITs等房地产基金的前景被广泛看好，资产证券化等手段也将更多地被应用。

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